购房市场的五大问题

1、“五证”不全、非法售房现象：一些商品房开发经营单位并不具备

商品房开发资格，在未取得《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》和《商品房预（销）售许可证》的情况下非法开发、出售商品房。因为商品房开发经营单位“五证”不全，导致消费者购买的商品房无法办理产权证，而商品房开发经营单位也以种种理由推迟、拖延为消费者办理产权证。

提醒：购买商品房前，务必要先查看开发商《商品房销售许可证》等“五证”是否齐全、有效。

2、虚假宣传，欺骗、误导消费者现象：商品房广告夸大宣传，有的严重欺骗和误导了消费者。比如，有的楼盘实际地点与宣传不符，在地图上标的小区离车站很近，实际地点却很偏僻；有的效果图与现房不一致，开发商在宣传效果图上称小区有网球场、人工湖，房屋附近湖水荡漾、绿树成荫，当拿到现房时这些“美景”都不存在了。一些商品房开发经营单位在预售商品房时，利用广告和其他宣传方式向消费者作出许多承诺，如商品房的周边环境、绿化面积等，消费者入住后发现实际情况与承诺相差甚远。

提醒：对广告的宣传、承诺不要轻易相信，避免上当受骗。

3、面积缩水、消费者权益受损现象：售房面积与实际不符。有的比实际面积还要少，销售商不告知也不退款；有的比实际面积多，强行让消费者补交款，否则不给钥匙。

提醒：谨慎签订购房合同。签合同前最好向业内律师咨询，要逐条研读合同条款，不轻信口头承诺，注意要求商品房开发经营单位广告承诺书面化，避免出现纠纷时，消费者想讨说法却没依据。购买商品房签订购房合同最好使用示范合同文本。

4、质量无保证现象：有的开发商为了降低成本，偷工减料、使用劣质材料以及监理单位的监理不能到位，造成商品房各种质量问题发生，大到房屋不均匀沉降、墙面开裂、楼板薄而渗水等房屋结构问题，小到门窗关不上、管道漏水等影响装饰装修问题。

提醒：慎购期房，因为期房看不见、摸不着，购买时一定要经过详细的咨询了解，谨慎签订合同，以防事后争议不好解决。

5、不按期交房现象：商品房开发经营单位收到购房预付款后，因自身无资金或其他原因导致商品房不能按时交付，于是产权证一直不能到达消费者手中。住房商品化后，房屋的买卖就成了一种普遍行为，而房屋之所以能买卖，很重要的一点是产权明晰。一些消费者误以为没有产权证并不影响居住，只会对那些把购房作为投资的人们产生影响。其实不然，很多消费者因为没有产权证而无法报户口，最后导致孩子不能就近读书，甚至引起家庭矛盾。

提醒：目前市面上销售的房子共有四类———商品房、集资房、没有任何证照的开发房和禁止上市的所谓商品房（学校、军营内部的房产）。消费者要搞清购买的是什么房子，防止合法权益受损。涉及房产纠纷的几类赔偿问题

1、违约金赔偿典型案例：戴先生是话墅区住户，入住新购商品房已有三四年，房款也已付清。合同约定本应在去年4月13日后的6个月之内办好三证，但至今没有办出，戴先生要求开发商承担违约金。（见每日商报2004年7月22日7版报道）

处理结果：后经每日商报记者联系，房产商答复“三证正在加快办理中”。建议对策：这家房产公司作为戴先生所购房产的出卖人，没有在合同约定的6个月内协助戴先生办好房屋权属证书，行为已构成违约，应按合同承担违约责任。违约金的标准，目前我国法律还未作出规定，只说“过高或过低可以按实际损失来考虑”。至于违约金的约定，业内人士认为，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿金。

2、面积缩水赔偿典型案例：戚女士买了留下的一处商品房，去年3月房产商交了钥匙。但交房时，戚女士发现面积不符，房产商不想赔偿。（详见每日商报2004年7月23日8版报道）

处理结果：后经记者沟通，房产公司答复：面积问题的赔偿可按合同处理。

建议对策：首先，开发商延迟办证的行为已构成违约，应根据合同承担违约责任。对房屋交付面积与合同约定不符一项，若双方签订的合同对此有约定，按约定处理；若合同没有约定或约定不明确，像戚女士这种面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的情况，按合同约定的价格据实结算。面积误差比绝对值超出3％，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

3、房屋质量有问题赔偿典型案例：2003年8月，张某买了套商品房。当张某搬进新居后，忧虑、烦恼都来了———房顶漏水、墙壁干裂起壳等。张某多次找销售商反映，但销售商均以各种理由进行推辞。

建议对策：因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，消费者请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，如果在保修期内，开发商应承担修复责任；开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，消费者可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担，若开发商不愿承担，可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。而消费者需注意的是，因建设工程质量存在缺陷造成损害，要求赔偿的诉讼时效期限为一年，自消费者知道或应当知道其权益受到损害时起计算。购房时需注意的事项

1、开发商是否具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件；

2、消费者须要求发展商提供该项目所有相关的资料和相关文件，并了解该商品房建设的进展情况；

3、通过中介公司购房的，需了解中介公司证照是否齐全，是否具有资质和较好的信誉；

4、需了解房子的面积、楼层、周边配套设施和规划、交楼日期、交楼标准、产权登记等各方面事项是否满足了自己的要求，特别是分摊面积及装修的具体条件；5、如果需要向银行按揭，消费者还要预测自己的条件是否符合、是否可以承受，并要了解该楼房是否已做了银行抵押等；

6、对入住费用、房屋维护金、管理费等问题，都要做到心中有数。有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房者在协议中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者知情权的侵害。因此购房者应将物业管理条款与认购协议书分开签署或另外设置条款来确定物业管理的费用标准；

7、分清“定金”和“订金”。“定金”是专门的法律概念，凡是以定金担保的合同，任何一方不履行合同义务都要受到“定金罚则”的制裁，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用；而“订金”、“诚意金”、“押金”等，是经营者收取预付款时自立的名目，均不在定金的范畴；

8、《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”所以，如果消费者在交定金或其他预付款前，没有与开发商签订合同，并因种种原因需要退款而被开发商拒绝时，可向有关部门投诉或向法院起诉。