“只需1万八，海边安个家”、“海景房养老，老有所养”。相信很多消费者都看到过这样的房地产广告，也有很多人在海边旅游度假去买了“海景房”。但随着时间段推移，消费者渐渐的发现，这种“候鸟式”的旅游地产，并没有想象中的那么美。而所谓的海景房，每年入住不过三两个月，算下来基本上80%都在空置，现实的情况是“买来容易想卖难”。

北京中和世纪房地产研究院分析师陈琳介绍，在弱市之下，主打度假、投资的旅游地产销售也同样受到影响。无论是海南、云南等旅游大省，还是大连、营口等传统旅游城市，都面临库存高、去化慢等问题。以价换量、加大促销力度成为多数开发商采取的应对策略。

而在深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁看来，旅游地产目前所面临的问题更多缘于自身的供需关系，最近一两年旅游地产供应量过大，短期内形成供求失衡的格局，给开发商带来一定压力。

开发持续高温

据统计，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区五大片的旅游地产项目占据全国总数的83%。

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而根据克而瑞信息集团发布的《2013-2014年中国旅游地产发展报告》，截至2013年年底，全国共有旅游地产项目5299个，相比2012年增加3040个。

从发展格局来看，2013年旅游地产的区域集中度明显下降，海南省、两广地区、西南地区、长三角地区、环渤海、闽东南6个区域的旅游地产项目数占全国项目总数的73%，同比2012年底下降10%，除上述6个传统旅游地产重点发展区域，山西、陕西、华中5省等区域也逐步纳入到旅游地产重点发展版图之内。

2014年过半，虽然还没有关于旅游地产投资的权威数据，但从一些热点区域的表现来看，投资开发热度仍然不减。

该报告显示，凭借优越的自然环境和旅游资源，云南近几年吸引了雅居乐、万达、华侨城等国内一线房企进驻，以及云南城投、俊发等本土房企均有着手于云南旅游地产的开发。

其中，雅居乐在云南腾冲、西双版纳和瑞丽三地布局，已成为云南旅游地产开发的中坚力量。2012年9月至今，雅居乐在这三地拿下了约3500亩的土地，而据早期的协议，雅居乐瑞丽、腾冲、版纳三大项目的合计用地高达6万亩。位于腾冲的雅居乐云南原乡项目，总投资规模将达200亿元，总用地预计超过3万亩，成为继海南清水湾之后第二个高额投入的大型旅游地产项目。

而在今年6月，雅居乐又以150亿元的巨额投资签约进驻昆明五华区西翥生态旅游实验区，总用地计划为1万亩，计划用3~6年时间将其开发为设集旅游、休闲、度假、酒店、体育运动、宜居为一体的国际生态旅游度假区。

几乎同一时间，中信携手绿城与滇中产业新区签署了三方战略合作框架协议，意向投资约200亿元建设中信嘉丽泽旅游文化区。

“从投资的情况下，今年是旅游地产的大发展年度，资金流入的规模很大。”宋丁日前对媒体表示，这主要缘于两点，一是住宅市场降温，开发商为规避调控政策和住宅市场下滑，有效分散风险;二是在国家新型城镇化战略之下，各地对旅游开发都有政策利好，开发商能得到更多支持。

看起来很“美”

京沈高速公路向东，过山海关第一个出口的万家镇现在已经更名为东戴河，而东戴河已经成为继北戴河、南戴河之后，大戴河区域内新的滨海旅游度假胜地。由于看好东戴河的发展前景，目前包括佳兆业、合生、盛邦基业等一大批开发商进入到东戴河进行房地产开发。其中，佳兆业投资500亿元打造的东戴河旅游地产项目表现最为抢眼。

公开资料显示，佳兆业东戴河项目2011年入市以来，连续多年保持高位增长，截至目前，已销售近30亿元，销售套数近10000套。这个业绩看起来虽然是在逐年增长，但是在记者调查中发现，很多消费者对这样的项目都有着浓厚的兴趣，但从实用性上来看却有着不一样的定义。

“这个楼盘无论从规模上，还是从地理位置上，我觉得在东戴河这个区域都是最好的，特别是户型和价格上都不算贵，如果拥有一套用于度假，当然是最好的。但是从区位上看，这里属于传统意义上的关外，行政区划是辽宁的绥中市，夏天的时间基本上也就是2个月可以来度假。冬天在海边居住的一定会冷的要命。如果这是一套度假公寓，价格贵一点我也可以选择入住，但要是让我下定决心在这里置业，我还真要考虑一下。因为旅游旺季一过，这里几乎是人烟罕至，一年到头也就是闲置，谁愿意几十万买个房子常年闲置呢?”7月15日，消费者李先生在东戴河接受记者采访时说。

“我们这刚搞成旅游区的时候，就有很多房地产公司进入，而第一次在这个小镇上出现的高楼大厦也吸引了很多外地人前来参观购买。但是随着时间的越来越久，我感觉来买房的人已经比以前少多了，因为这里一到冬天就冷的吓人，根本就没有人来旅游，很多建成的房子，冬天几乎都没有人住。我在这里已经开了三年多的农家乐，周边的楼盘也经历了多次涨价、降价的过程，本地人也已经习惯了外地人来来去去。要是我的观点，我一定不会买，名义上这里是旅游地产，实际上只有两个月的居住期，而在这两个月时间里真正可以来居住的又会有多少呢?”在东戴河经营农家乐大赵先生告诉记者

购买趋于理性

据北京中和世纪房地产研究院分析师陈琳介绍，旅游地产和养老地产基本都是以周边的环境和价格取胜的，不外乎是旅游区的森林氧吧、海景房、度假区为销售噱头。但随着时间的推移，第一批买度假海景房的人基本上都已经是套牢的，“从我们监测的的数据来看，虽然在威海、乳山、秦皇岛等地的旅游地产项目价格和购买时相比有所上涨，但是真的想卖的时候却很少有有人接盘，特别是北方海滨城市的旅游地产项目。消费者在选择入市的时候有一定要知道自己购买的这个房子是做什么用，每年的低使用率是不是自己可以接受的，否则极容易买来后悔。”陈林介绍说。

而消费者贾先生的经历似乎验证了陈琳的说法，据贾先生介绍，自己是在2009年购买的位于秦皇岛的一个旅游地产项目，现在看来无论是小区建设还是周边环境都达到了“旅游”的目的，房子也增值了，但是当自己想要卖掉的时候却发现基本上没有人询问。

“我们当时是三个朋友一起买了四套，最初的想法是作为投资和度假两用，因为当初购买的时候是夏天，就没有考虑太多冬天的条件。当第一年冬天来临的时候我们才发现这种旅游地产没有我们想象的那么美。因为距离海边很近，所以屋内潮湿阴冷是在所难免的，本来想要让父母有有个好的空气环境居住，因为这个潮湿的原因基本上就放弃了。现在我的房子从市场报价上，几乎是有40%左右的盈利，在今年五月初的时候我就和周边的中介打好了招呼想卖掉，但是直到现在也没有成交。从我自己的经验来看，选择旅游地产投资并不是一个好的项目，但是如果钱是富裕的，买一套这样的房子作为夏天度假的居住，也并不是很亏，如果再有这个项目我肯定不会再买了。”

“我也去看过很多海滨的旅游地产项目，但是我最后还是选择了在张家口的崇礼购买了一套投资型的旅游公寓，我身边的很多朋友当年都在乳山、海口、北海购买过旅游地产项目。但这么多年过去了，项目的收益并没有当初开发商宣传的那样好。特别是在乳山的一个朋友的投资的酒店式公寓，别说是当初宣传的10年回本赚套房没法实现，就是想把它原价变现都很困难。所以我在选择的时候已经不单单是选择旅游概念，而更多地是选择有什么概念可以让地产增值和尽快的交易。我现在选择的崇礼项目，既有冬天的滑雪旅游概念，又有冬奥会举办地的大方向，我现在购买还不到2年，基本上是利润赚了60%，而且只要我想出售，接盘的很踊跃。”网友@罂粟花告诉记者。

陈林介绍，旅游地产在经过多年发展后，实用性已经成了消费者选择的最主要因素。而消费者在选择旅游地产项目进行投资时，一定要切记南北方旅游季节的差异，不能因为便宜和季节的因素冲动购买，“一般情况下，旅游地产项目都建设在旅游初开发地，周边的旅游项目和环境可能很吸引你，但是配套设施和未来的发展并不是一朝一夕可以发生巨大变化的，所以在考虑投资时也应该考虑变现的方便程度，以免有价无市被套牢。”