“开心农场私家庭院，养生养老、种植采摘、休闲娱乐、仓储投资，每套占地520平方米，惊爆价14.8万元/套起售。”类似这样的农家院出售广告在北京市区随处可见。记者近日走访发现，不少以“有房有院”、“投资居住”等噱头吸引购买者的农家院都涉嫌违法。

“本以为捡了个便宜，花十几万元就可以买个房子度假、养老，结果却被套进去了。”家住回龙观附近的刘先生告诉记者，去年6月他和北京福劳尔花卉有限公司签订合同，认养该公司经营的百合庄园内的一个种植单元，期限为26年，认养费用为16万元。

“虽然合同中并未写明有房屋，但是现场确实是以样板房的形式进行销售的。销售人员明确告诉我这就是一个私人农家院，购买后可以根据自己的意愿对房屋进行装修。即使以后自己不住了，转租给别人稳赚不赔。”

没想到，今年3月，百合庄园所在地顺义区北务镇人民政府下达拆迁通知书，决定停止福劳尔公司对外认养大棚的行为，拆除所有违法建设。郁闷的刘先生将福劳尔公司告上了法庭。

对此，北京李建成律师事务所律师张雪东分析认为：“刘先生购买的种植单元是占用耕地进行建设的，违反了国家关于耕地保护的法律法规，所以双方签订的合同无效。”

实际上，早在2009年，北京市国土资源局就下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。

但时至今日，不少非法农家院仍然在售，这些农家院大多以纸质小广告、手机短信、网络等形式进行推销。记者通过百度、58同城等网站搜索“北京农家院出售”，搜索到了近千条广告。这些农家院大多租用农村集体土地，建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。

根据北京市促进设施农业发展的相关要求，日光温室大棚允许建有操作间，单栋操作间面积不得超过15平方米。而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。昌平区法院早前调查发现，农业生态别墅一般在规划图纸上标明的是配套用房，但实际是按住宅标准建的。

北京市齐致律师事务所律师林莉认为：“农业生态别墅是高房价背景下的产物，是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失，不符合法律法规，建议不要购买或承租。”