营业税(卖家)未满5年 14万元满5年且唯一 0元个人所得税(卖家)未满5年 2.5万元满5年且唯一 0元国五条细则实施后18万元未来以差额的20%征收个税，且参照以往的认定标准

自‘新国五条’政策发布后，新政关于房屋转让按售房差价征收20%个税成为促使二手房成交过户出现高峰的导火索。各地各大房地产交易中心人头攒动，人们希望赶在地方细则出台前完成房屋的买卖交易，从而规避新政所带来的额外房屋交易税费。更是有购房者为赶搭‘末班车’购房避税而各出奇招。这些购房‘奇招’是否存在风险，早报记者连线房地产专业律师进行解答。

案例1

先过户后办贷款

由于担心地方细则的出台以过户日期为准，所以有购房者选择在贷款手续下来之前就开始走过户流程，以抓紧时间，避免地方细则出台后多交税款。

陈小姐是在新“国五条”新政细则出台后一天去中介看房子的，由于是刚需所以希望能在地方个税征收前赶上这趟“末班车”。很快她就看中了一套市中心两室户的房源，卖家也同样希望能够在个税政策操作细则出台前赶快完成交易，于是双方便在两天内签订了购房合同。

由于陈小姐购房还需要通过银行贷款，但申请贷款的审批流程通常要两至三周时间，所以卖家担心可能出现的政策风险，提出在贷款手续下来之前就开始走过户流程。然而过户时，如果是通过贷款购房的需要出示银行的贷款审批证明，只有一次性付款交易不需要这项证明的。也就是如果需要提前完成过户，就需要将合同变更为一次性付款的购房合同来操作。陈小姐疑虑操作是否可行。

律师解答：

关于购房抵押贷款，银行实施严格的审批程序，如核查购房者的资格、所购房屋的产权信息以及购房合同约定的首付款比例等。如果买卖双方将购房合同中的付款方式改为一次性付款的(即形式上看无需贷款)，则恐怕将无法通过银行的审批。

如果购房合同中的付款方式还是约定为分期付款，且在签署购房合同的同时向银行申请了购房抵押贷款，但在贷款审批下来之前买卖双方即先行办理了过户登记手续，按照目前房产交易中心的操作，在此情况下交易中心将不再单独受理该房屋的购房贷款抵押登记申请。

如果买卖双方在过户登记并取得产证之后再向银行申请购房抵押贷款的，则不符合购房抵押贷款的要求，无法通过银行的审批。

因此，如果交易双方在取得银行贷款审批之前贸然过户，由于贷款难获批准，买方的付款履约能力得不到保障，对买卖双方都会产生很大的风险。