网传最荒诞避税法可行吗？

在政策出台后不久，网络上就出现了形形色色的避税“奇招”，其中有一种是通过买卖双方多次离婚、结婚来完成交易，被称为“最荒诞避税法”。

这种方法通过五步完成，第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男和下家女结婚，共同拥有原上家房产；第四步，上家男和下家女离婚，原上家房产协议归下家女；第五步，各自复婚。

虽然方法显得荒诞，但这种方法是否具有可操作性，又存在怎样的风险？

且不谈原本两个陌生的家庭在一番交错婚姻之后是否还能在感情上恢复原状，因为这不是由律师判断和解决的法律问题，需要当事人自己拿捏；仅仅是如此频繁的婚姻状况变化就存在极大的法律风险，需要提醒买卖双方关注。

婚姻法律关系是很复杂的，牵涉到债权债务、财产分割、老人赡养、子女抚养等一系列问题。

特别需要注意，根据法律，婚姻存续期间产生的债务属于夫妻共同债务，夫妻双方应共同承担连带责任。

设想，如果在任何一段“婚姻”期间出现了债务甚至是高额的债务(不排除恶意人为的债务)，那么这段“婚姻”存续期间的“夫妻”应对该债务承担连带责任，即使这段婚姻随即终结。稍作分析可见，这个债务是肯定会出现的，最明显的一笔债务就是房款。房款的支付义务在何时产生将直接影响到由哪对“夫妻”共同承担这笔债务，如果是分期付款，那么情况会更加复杂。如果因此发生纠纷，那么不管是买方还是卖方，其遭受的损失可能不是一套房子或一笔房款这么简单。

此外，再提醒当事人注意一点，这一看似连环相扣、程序复杂的“离婚换房”有一个大前提：必须自筹资金支付房款，无法向银行申请购房贷款，因为这一系列动作中没有正规的买卖合同。

(本版律师意见均由上海中建中汇律师事务所合伙人、房地产专业律师戴天骁提供。)

“免税房”将获益于政策

相对于前个周末(3月9日-3月10日)各区房地产交易中心的火爆场面，上个周末(3月16日-3月17日)的房地产交易中心依然人头攒动，杨浦区交易中心的工作人员告诉记者，上周前来办理过户咨询等业务的市民相对前周少了一些，但较往常的业务量仍处于高位，每天还是要加班到晚上六七点钟。

“闪签”开始缩量

“新国五条”后续细则中，关于对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此消息引起二手房市场恐慌心理，成交量大幅上升，各地各大房地产交易中心人头攒动，人们希望赶在细则出台前完成房屋的买卖交易，从而规避新政所带来的额外房屋交易税费。

不过随着时间推移及近日有关部门释放保护刚需的政策信号后，本市二手房买卖双方重拾理性，入市脚步放缓。据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行的抽样调查显示，浦东、徐汇、虹口、普陀、闸北等区域门店，虽然急售情况仍然存在，但与此前闪签客户往往占到上述抽样门店同期总成交客户的30%以上，个别门店政策后单日甚至出现八成以上皆为闪签客户的局面已大有不同，该比例已基本缩减至两成左右。同时上门客数量较政策出台后首周有20%-50%的缩量。

德佑地产代理项目部总监孙扣华介绍，在个税细则出台后，市场上成交结构出现了小幅的变化，由于交易税费可能提高和市场成交的回暖，二手房卖方跳价现象较多，导致原本购买二手房的部分客户有逐步转投一手房市场的现象。考虑到未来可能征收的20%个税，购房资金相对较为宽裕的刚需刚改客户，开始偏向中等面积的改善型“一步到位”房源，从而避免未来再次换购房屋所带来的风险。

易“触雷”房源逾六成

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，同样受个税新政影响，二手房市场挂牌量也出现了结构性的转变。

近几周市场多个板块内新增房源以未满5年及非唯一住房的二手房为主，由于此类房源未来征收差额20%个税的可能性较为大些，故买卖双方往往急买急卖，协调至相互满意的价格即定。

21世纪不动产对浦东、徐汇、虹口、普陀、闸北等区域门店所做的抽样统计显示，随着一些急于避税而挂牌的新增房源出现，上述抽样门店易于“触雷”(未满5年或非唯一)的二手房在整个挂牌总量中占比超过六成，个别接近九成。

黄河滔表示，虽然细则出台前这些持有5年且唯一的房主跳价情况并不突出，但随着细则的确立不排除未来将强化该类“免税”房屋的价值，进而成为后续房主提价的理由。

中原地产研究咨询部经理宋会雍指出，未来如果政策落地确实对满5年且唯一的房屋免个税，那这部分房产将得益于政策，其挂牌价一定会高于不满足条件的同类房屋。只要溢价不高于税费增加额，就一定是二手市场的热点。