案例4

抵押房产假诉讼

关于避税，购房者可谓动足脑筋，甚至有购房者提出以诉讼抵押方式来避开个税。即买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，这样做是否存在风险？

律师解答：

这种做法的风险很大。首先，这种做法将买卖和借贷两种不同的法律关系人为地混在一起，其目的是为了规避限购。在当前的限购环境下，法院会对借贷关系的真实性作严格审查，一旦认定为“名为借贷，实为买卖”，法院很可能基于“以合法形式掩盖非法目的”的理由不认可合同效力。此外，新民事诉讼法实施后，当事人还可能会因此类恶意或虚假诉讼被追究法律责任。再则，退一步讲，即使借贷名义的诉求得到了法院支持，法院不会直接判令房产过户，而是要通过拍卖程序将房产拍卖，并以拍卖所得款项偿还借款，怀着购房本意的“贷款人”不能直接取得房屋产权。即使法院判决或调解支持直接过户，如果买方属于限购人群，房地产登记部门仍有可能因为限购而拒绝办理产权转移登记手续。此外，即使侥幸通过法院判决或调解的方式成功过户，仍然要按照税收政策缴纳所得税、营业税、契税等税负，而且，其间产生的诉讼费、拍卖费等也是一个不小的数目。

以一套75平方米、两室一厅、总价在250万元的内环内二手房为例，当初一次性付款购入价是150万元，装修费用约为10万元；另因位于内环内，总价低于330万元属普通住宅标准。